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都心のオフィスビルの一坪辺りの実質賃料は一九八四年が七〇二四円だったものが一九九二年には、バブルが弾けたにもかかわらず一万七三九三円にまで上昇、七年間で二・五倍に上昇した。 都心のオフィスビル賃料で見れば一九八五年から一九九二年で二・六倍に跳ね上がっている。
その最大の原因は超金融緩和政策であり、余った資金が無原則かつ無節操に不動産投機に集中したからである。 同じ期間の不動産業者への貸付金残高をみると、一九八三年から一九九〇年までに一五・二兆円から四八・八兆円に、同じくノンバンクへ一三・三兆円から六二兆円と各々三・二倍、四・七倍に増加し、その大半が土地不動産に流れていったのである。
そして、バブルは、当然のことながらその重さに耐えきれず倒壊する。 確かに、金利の引き上げ、不動産業に対する融資の総量規制は、そのきっかけにはなったが、バブル経済は行き着くところまで暴走を続ke
て、結局自滅したのである。 その後の動きは今見るとおりである。

バブルの後遺征は、現在の日本の経済社会にとてつもない危機を生み出している。 おそらく、これほど愚かなことは世界の歴史のなかでも希有のことであり、後世の人々に日本の没落への転換点だと語られるかもしれない。
各国とも経済の低迷と財政赤字の中で、大きな政府への反動が生じていた。 民開市万活用路線であり、行政改革、官庁・公企業の縮小廃止、民営化の流れである。
財政支出は縮小され、減税と規制緩和による経済の刺激策が主体になった。 日本でも、八〇年代にこの流れが主流になった。
これが、当時の中曽根首相の打ち出した「民活路線」につながる。 規制緩和によって民間活力を活用しようというのである。
一九八二年から一九八七年にかけて行政改革が行われて、旧国鉄は分割民営化でJRと清算事業団に移管され、旧電信電話公社はNへ、旧専売公社は日本たばこ産業に変わった。 この規制緩和の流れが、都市計画、土地利用計画にも及んでくる。
投資活動を活発にするために都市計画の規制、土地利用規制の緩和を進める必要があるという不動産業界からの要望で、環状七罫線内側の地域の虫両層化-容積率の緩和が中曽翠自相から建設省に直接指示された。 さらに、国公有地、旧国鉄跡地を、民間へ競争入札によって払い下げ、これが地価の高騰に拍車を掛けることになった。
不動産業者の言い分を鵜呑みにするなら、空室率は〇・二%へ低下したのであり、当時は空前のオフィスビル不足だと宣伝された。 政府、国土庁は、首都改造計画を策定して、「二〇〇〇年までの東京都区部でのオフィス需要は五〇〇〇ヘクタール、霞ヶ関ビル三五〇棟分必要だ」と予測した。

当時のオフィスビルのストックは四〇〇〇ヘクタールであったので、この計画はつまりもう一つの東京をつくることを意味していた。 この予測が、オフィスビル建築ブームを招き、商業用地の需要を増大させ、土地不動産、とりわけ商業用地に地上げ、土地の買収が集中した。
この結果、為替は一九八四年に一ドル二四四円だったものが、一九八六年には一ドル一六〇円にまで急上昇した。 証券市場は活発になり、株価は急上昇し、企業はその資産価値の増加を理由に、転換社債などにより資本市場から直接資金を調達するようになった。
企業が、このエクイティファイナンスで調達した資金は、本来の本業への投資ではなく、土地、株といったいわゆる「財テク」に向かった。 銀行は資金過剰のなかで資金があふれ、貸し出し先を失って不健全な貸し出し競定に走る。
超金融緩和が続くなかで、銀行の大量の資金もまた土地と株に向かった。 企業への融資のみならず個人への融資も、土地などの資産を担保にしたフリーローン、ホームローンというかたちで土地や株に向かったのである。
その上、一九八七年のブラックマンデーの際に金融引き締めに向かうべきものが、対米協調を理由に引き続き低金利を続けることになったことが火に油を注ぐ結果につながったのである。 プラザ合意で日本と同時に対米協調路線をとったドイツは、実はここで方向転換している。
その政策の違いがいま現れているのである。 日本では、この後熱狂的な投機、仮需要の発生が進んだ。
それも五年の長期にわたってである。 こういった国際経済情勢の中での、超金融緩和策、低金利政策、国内過剰流動性の異常な膨張が、不動産金融危機発生の最大の要因なのである。
消費税導入という大きな問題を一方に抱え、バブル発生に鈍感であったばかりか、政府自らがバブルに便乗して、N株の売り上げで一〇兆円の資金を調達し、民活路線を加速しようとさえした。 一九八六年には、このN資金を使って民間事業者の能力の活用による開発事業を促進する制度をつくり、無利子貸付、減税による誘導策でウォーターフロント開発、墓尽湾臨海都市開発などを進め、またリゾート法によって全国各地でのリゾート開発ブームを喚起した。
その結果、全国で狂ったようにスキー場、ゴルフ場、ホテルなどのリゾート開発が進んだのである。 他方、日本の土地税制は長年緩塑窓採られて、土地不動産を使った投機や財テク、節税が横行していた。
土地税制の歪みが企業および個人の投機、財テク、節税のための土地需要を呼び起こしてしまった。 相続税を逃れようと、無謀に質五を重ねる風潮が強まり、土地不動産が先物取引の対象になるなど、きわめて不健全な市場になってしまったのである。

バブル経済は、一九九〇年まで暴走を続けて行き詰まり、一挙に崩壊した。 この間、土地基本法の制定、総合土地政策推進要綱の決定がなされ、経済政策の目標に「土地神話の打破」「地価水準の引き下げ」が挙げられ、不動産融資への締め付けが始まった。
一九九〇年三月には、不動産業への融資の伸びを全融資の伸び以下に抑える不動産融資の総量規制が発動された。 公定歩合は二・五%から六%へ引き上げられて、不動産への投機資金の流れが断たれた。
また、一九九一年には、土地保有コストの引き上げのための土地保有税という意味合いで地価税が導入され、その上譲渡益課税も強化されて、節制凶付為は抑制されるようになった。 しかし、バブルの崩壊は、これらの対策が功を奏したというより、すでにバブルの暴走が行き着くところまで行っていて、自滅したというべきである。
不動産への融資の総量規制にしても、不動産への融資をストップしろとはいっていない。 不動産への融資の伸びが全融資の伸びの平均を超えてはいけないというだけである。
しかし、この総量規制は、大蔵省、日銀による投機の撃ち方やめの号令であった。 バブル崩壊の危険を察知していた銀行は手を引く機会を待っていたのであり、この合図を機会に一斉に融資の引き上げに走ったのだ。
一挙に投機資金の糧道が断たれたのである。 地価税の導入にしても、地価税が現実に動き出した一九九二年には、すでにバブルは崩壊していた。

地価税の導入は、崩壊するバブルの背中を後ろから押しただけなのである。 これにより、地価は劇的に低下し、一九九八年まで七年間低落が続いている。
不動産市場は急速に縮小し、景気は著しく後退して、多量の不良債権が発生したが、地価再上昇を期待して不良債権対策を先送りしていたために、企業や金融機関の倒産が続出し、不動産金融危機が発生してしまった。

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